Kenali Pajak atas Jual /Beli Properti Anda

Jakarta – Kasus Simulator SIM telah membuka mata sebagian dari kita tentang kasus penghindaran pajak atas properti yang terjadi di masyarakat. Dalam persidangan (18/06/2013) terungkap fakta mengejutkan, dimana ada penjualan rumah mewah oleh developer kepada terdakwa, seharga Rp 7,1 miliar di Semarang namun di akta notaris hanya tertulis Rp 940 juta atau ada selisih harga Rp 6,1 miliar. Terdakwa simulator SIM juga membeli rumah di Depok seharga Rp 2,65 miliar namun di akta jual beli hanya tertulis Rp 784 juta atau ada selisih Rp 1,9 miliar.

Pangkal dari timbulnya selisih tersebut, dapat saja disebabkan oleh ketidaktahuan para pihak yang terlibat dalam transaksi tersebut. Baik penjual, pembeli maupun notaris seringkali tidak mengetahui jumlah yang mana yang harus dijadikan dasar perhitungan pajak-pajak terkait properti tersebut. Namun apabila hal tersebut dilakukan dengan sengaja, maka tindakan tersebut dapat dikategorikan sebagai tax evasion, yang merupakan tindakan melawan hukum. Untuk menghindari tuduhan telah melakukan tax evasion, perlulah kita ketahui tentang pajak-pajak yang berhubungan dengan properti.

Pajak-pajak yang terkait dengan penjualan properti dari penjual (baik developer maupun penjual properti bekas) kepada pembeli (pemakai langsung dan tidak untuk dijual kembali), paling tidak ada dua jenis: Pajak Penghasilan (PPh) Final dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Apabila properti yang dijual tersebut termasuk properti yang dikategorikan sebagai barang mewah, maka akan dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM).

Pajak Penghasilan yang bersifat final atas peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan akan dikenakan kepada penjual dari hak tersebut. Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 tahun 2008, atas penghasilan sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final sebesar 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan. Sedangkan pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh WP yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final sebesar 1% dari nilai pengalihan.

Nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan NJOP tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan, kecuali: dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan; dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Staatsblad Tahun 1908 Nomor 189 dengan segala perubahannya) adalah nilai menurut risalah lelang tersebut.

PPh Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan tidak dikenakan terhadap Orang Pribadi yang penghasilannya dibawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan nilai dibawah Rp 60 juta. PPh Final juga tidak dikenakan kepada Orang Pribadi atau Badan yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Pemerintah.

Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah semenda dengan cara hibah yang dilakukan oleh Orang Pribadi pun tidak dikenakan PPh Final tersebut. Demikian halnya untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah yang dilakukan baik oleh Orang Pribadi maupun Badan. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan pun tidak dikenakan PPh Final ini.

PPN atas penjualan properti dikenakan terhadap kegiatan penjualan bangunan baik berupa rumah, apartemen, kondominium maupun jenis-jenis lainnya. PPN terutang pada saat pembayaran uang muka maupun pada saat pelunasan pembelian. PPN akan dikenakan kepada Pembeli, dipungut oleh penjual dengan catatan penjual adalh Pengusaha Kena Pajak. Yang menjadi dasar pengenaan PPN tersebut adalah nilai transaksi sebenarnya, namun apabila nilai transaksi tersebut di bawah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) maka yang menjadi dasar pengenaannya adalah NJOP tersebut.

Penyerahan bangunan tersebut tidak seluruhnya terutang PPN. Rumah sederhana, rumah sangat sederhana, rumah susun sederhana, pondok boro, asrama mahasiswa dan pelajar serta perumahan lainnya, yang batasannya ditetapkan oleh Menteri Keuangan setelah mendengar pertimbangan Menteri Pemukiman dan Prasarana Wilayah dibebaskan dari pengenaan PPN.

Sedangkan untuk pembelian rumah dengan kategori mewah, selain dikenakan PPN, pembeli akan dikenakan juga PPnBM. Kategori produk properti yang dikenakan PPnBM antara lain produk apartemen, town house, rumah mewah, kondominium. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2003, atas penjualan properti-properti tersebut dikenakan tarif sebesar 20%.

Mulai 1 Juni 2009, penyerahan bangunan yang terutang PPnBM hanya berdasarkan luas bangunan, yaitu luas bangunan dengan town house non strata title sebesar 350m2 atau lebih sedangkan apartemen, kondominium, town house dengan strata title yang memiliki luas 150m2 atau lebih.

PPnBM hanya dikenakan untuk properti yang dijual oleh developer dan properti tersebut memenuhi kriteria tertentu di atas. PPnBM tidak dikenakan terhadap transaksi penjualan properti antar perorangan.

Sehingga bila kita cermati dari kasus simulator SIM di atas masih terdapat potensi pajak yang masih bisa digali. Atas transaksi di Semarang terdapat potensi PPN yang harus disetor 10 persen dikali Rp 6,1 miliar atau Rp 610 juta. Kekurangan lain PPh Final sebesar 5 persen dikalikan Rp 6,1 miliar atau Rp 300 juta. Total kekurangan pajak senilai Rp 900 juta. Dari transaksi properti di Depok terdapat potensi PPN yang belum disetor adalah 10 persen dikali Rp 1,9 miliar atau Rp 190 juta dan PPh final 5 persen dikali Rp 1,9 miliar atau Rp 85 juta. Total pajak kurang dibayar developer sebesar Rp 275 juta dari satu unit rumah saja.

Yang harus diperhatikan baik oleh penjual maupun pembeli properti adalah pertama, memotong dan membayar PPh Final sesuai ketentuan. Kedua, memotong dan membayar PPN/PPnBM atas pengalihan tanah dan atau bangunan dengan harga jual/harga beli yang sebenarnya. Jika kedua syarat ini tidak diperhatikan maka hal tersebut merupakan penghindaran pajak sekaligus korupsi pajak yang bisa dikenakan hukuman pidana perpajakan. Mari kita jaga ketaatan kita dalam membayar pajak!

sumber: http://news.detik.com/read/2013/09/02/010007/2346345/727/kenali-pajak-atas-transaksi-properti-anda

Economic Outlook 2011

Sebenarnya dalam artikel ini mengandung pokok-pokok pemikiran tentang apa yang mungkin terjadi di tahun 2011 yang bisa digunakan untuk membuat strategi investasi. Dalam artikel tersebut ada 5 poin yang menjadi pokok perhatian dan dijadikan asumsi dasar untuk dikembangkan. Ke-5 poin itu adalah:
a. Pertama mengenai kota-kota di US yang akan bangkrut/gagal bayar hutang
b. Krisis hutang negara-negara di zone Eropa
c. Kenaikan suku bunga pinjaman dan pengetatan kredit di Cina
d. Bubble properti di Canada dan Australia yang sudah matang dan siap pecah
e. Penguatan US dollar

Karena ada beberapa pembaca yang masih menanyakan mengenai “ramalan” untuk tahun lalu, maka ada baiknya saya akan uraikan ke-5 poin di atas dengan segala konsekwensinya.

Kota-Kota Di US Yang Akan Bangkrut/Gagal Bayar Hutang
Di awal tahun 2011 EOWI mengatakan bahwa akan ada kota-kota di US yang bangkrut. Mereka akan mengalami kesulitan untuk membayar pegawainya dan membayar hutang-hutangnya, pensiun bekas pegawainya. Ada kondisi semacam ini ada tiga jalan yang bisa ditempuh yaitu: jalan austerity, ngemplang hutang atau inflasi (mencetak uang & hutang). Austerity adalah kebijakan pengetatan dan hidup prihatin. Banyak kota-kota di US sudah berusaha melakukannya dan sebagian berhasil. Berhasil dalam hal ini berarti sekedar bisa menjalankannya, tetapi persoalan defisit budget bisa teratasi. Penerimaan pajak masih dibawah rencana mengeluaran wajib. Hutang dalam bentuk Municipal Bond sedemikian membebani di masa krisis seperti sekarang ini, sehingga austerity saja tidak akan cukup.

Sayangnya pemerintah daerah (States) di Amerika tidak bisa mencetak uang. Untuk menutup hutang-hutang yang jatuh tempo dengan membuat hutang baru kelihatannya akan sulit. Siapa yang mau beli? Kebanyakan investor hanya mau membeli obligasi yang berkwalitas. Dan the Fed dalam QE II (Quantitative Easing II) nampaknya tidak lagi mau membeli surat-surat hutang sampah (seperti Subprime CDO), melainkan terbatas pada treasury bond saja. The Fed juga tidak mau mengambil resiko bahwa asset-assetnya akhirnya menjadi sampah yang tidak berharga. Oleh sebab itu terjadi spread yang lebar antara yield US bond jangka pendek dengan surat hutang yang lain (yang beresiko).

Berita minggu lalu mengenai kota di US yang sudah beberapa tahun ini mengalami kesulitan keuangan dan bangkrut, yaitu Vallejo, akan mengemplang hutangnya. Muni-Bond yang yang dikeluarkannya dan akan jatuh tempo, hanya akan dibayar 5% – 20% saja. (Vallejo Plan Would Give Unsecured Creditors 5 to 20 Cents on the Dollar).

AN FRANCISCO — Unsecured creditors will receive 5 cents to 20 cents on the dollar for their claims under a reorganization plan Vallejo, Calif., filed Tuesday in federal court.

The plan to exit bankruptcy outlines the reorganization of debt the city owes its largest creditors, Union Bank and National Public Finance Guarantee. It also sets aside a pool of $6 million to pay unsecured creditors about 5% to 20% of their claims over two years, according to court documents filed in U.S. Bankruptcy Court for the Eastern District in Sacramento.

“The city regrets that it cannot pay a higher percentage,” Vallejo officials said in the court filings. “The city lacks the revenues to do so while maintaining an adequate level of municipal services, such as the provision of fire and police protection and the repairing of the city’s streets.”

Hanya US $ 6 juta untuk dibayarkan ke $262 juta hutangnya jenis unsecure yang bisa dibayarkan. Jumlah ini adalah sebagian dari $ 479 hutangnya. Investor harus menanggung resiko, dan resiko ini tidak boleh dipindahkan ke pembayar pajak.

Ini adalah awal dari gagal bayar muni-bond di US. California, Illinois, New Jersey masih dalam daftar antrian.

Krisis Hutang Negara-Negara Di Zone Eropa
Masih ingat negara Iceland yang mengalami krisis hutang tahun 2008? Yang menarik adalah, Iceland sekarang sudah bangkit kembali. Cara penanganan krisis hutangnya patut dicontoh. Ngemplang hutang dan bank sentral Iceland tidak berbuat apa-apa! Yup! Tidak berbuat apa-apa. Itu solusi yang terbaik dan ekonomi sudah bangkit kembali. Campur tangan pemerintah dan bank sentral akan memperkeruh keadaan dan memperpanjang penderitaan. Pernyataan salah satu gubernur bank sentral Iceland, Davíð Oddsson, ketika diinterview oleh siaran RÚV:

“we [the Icelandic State] do not intend to pay the debts of the banks that have been a little heedless”.

“Kami (negara Iceland) tidak mau membayar hutang-hutang bank yang sembrono”.

Dan kreditur asing hanya akan memperoleh 5% – 15% dari uang yang dipinjamkannya. Keputusan seperti ini bisa dilaksanakan karena Icelnad bukan anggota uni Eropa, seperti Yunani, Spanyol, Itali, Irlandia, Portugal, dimana mereka harus tunduk pada peraturan-peraturan Jerman dan Prancis.

Walaupun saat ini Uni Eropa cukup tenang dengan suksesnya penjualan obligasi Spanyol dan Italia bulan lalu, tetapi persoalan kredit, hutang dan properti di Spanyol dan Portugal masih tetap ada. Faktor resikonya masih ada.

Kenaikan Suku Bunga Dan Pengetatan Kredit Di Cina
Cina adalah kuda hitam yang membuat ramalan EOWI tahun 2010 meleset. Negara yang menjadi ekonomi terbesar ke-2 dunia ini melakukan ekspansi moneter yang luar biasa. Beberapa sumber memperkirakan mencapai 25% selama tahu 2010. Dan sedikit lebih rendah di tahun sebelumnya. Paket stimulasi ekonomi yang dikucurkan untuk menanggulangi krisis keuangan tahun 2007-2009 sebesar $ 0,50 trilliun, digunakan untuk membangun kota-kota kosong dan pabrik-pabrik yang tidak ada pembelinya. Kegilaan seperti itu yang kami tidak pernah menduga. Dan Cina akan membayarnya dengan mahal. Dari aksi akan ada reaksi yang besarnya sama.

Akibat dari ekspansi moneter Cina, spekulasi kembali marak. Harga minyak naik dari $32 per BBL di titik terendahnya ke $92 per BBL beberapa hari ini. Masih lebih rendah dari harga puncaknya $ 146 per BBL di tahun 2008. Harga emas juga naik memecahkan rekor baru $ 1436 per oz di bulan Desember 2010. Harga pangan dan bahan komoditi juga ikut naik. Kalau kepak sayap kupu-kupu di hutan Amazon bisa menyebabkan badai di lautan Pasifik, menurut teori chaos, maka, stimulasi ekonomi dan pembangunan kota-kota kosong di Cina membuat jatuhnya Zayn al-Abidine Ben Ali dan Hosni Mubarak (saat ini masih berkuasa dan insha Allah, kejatuhannya hanya menunggu waktu saja), kekacauan massa di Afrika dan Timur Tengah. Aljazair, Mozambique, Tunisia (pemerintahannya runtuh), Mesir, Jordan, Yaman, dan terakhir adalah Saudi Arabia. Saudi Arabia yang biasanya adem-ayem, sekarang rakyatnya ikut bergolak. Kecuali Saudi Arabia, aksi protes kebanyakan di Timur Tengah dan Afrika Utara ini dilatar-belakangi oleh membumbungnya harga pangan. Di Saudi agak lain penyebabnya: “banjir”. Saudi yang “kaya” karena minyak, kota-kotanya tidak mempunyai sistem drainase, sehingga kalau hujan turun, cenderung untuk banjir. Beberapa banjir bandang yang terjadi beberapa tahun belakangan ini memakan korban jiwa dan harta benda. Dan kalau sudah terjadi banjir biasa saja (bukan banjir bandang), maka lamanya bisa berhari-hari. Mobil tangki penyedot air akan hilir mudik menyedoti air di jalan.

Pada krisis yang lalu, tahun 2008, ledakan demonstrasi di dunia juga marak. Yang masih masih segar dalam ingatan kita adalah di Mesir, Haiti, Argentina, Mexico, Benggala Barat, dan Bangladesh. Kemudian bentrok antara suku Uigur dengan suku Han di Cina tahun 2009. Semua itu dilatar belakangi karena tekanan hidup akibat membumbungnya harga-harga kebutuhan pokok, sehingga membuat orang menjadi lebih sensitif dan mudah marah. Dalam kejadian tahun 2009 itu, motornya adalah suku Uigur. Jika keresahan terjadi pada suku mayoritas Han, gejolak bisa menggoncang negara, seperti Tunisia dan Mesir. Inilah mungkin yang melatar belakangi program stimulasi ekonomi Cina antara tahun 2009-2010. Membuat suku mayoritas tetap memperoleh pekerjaan.

Ekspansi moneter memang membuat sebagian orang merasa beruntung. Kelas menengah yang punya saham, properti dan asset-asset seperti emas merasa kaya karena harganya naik. Ini yang disebut effek pemakmuran. Dan dampaknya hanya bisa dinikmati oleh kelas menengah. Sayangnya ekspansi moneter juga melibas bahan pokok. Dan ini adalah kutukan.

Bagi kelas bawah, yang hidupnya pas-pasan, penghasilan bulanannya hanya habis untuk bahan pokok, maka kenaikan harga bahan pokok akan menghimpit. Kenaikan gaji tidak secepat kenaikan harga bahan pokok. Kelas bawah inilah yang akan menjerit dan kemudian marah di jalan-jalan. Itulah yang terjadi di Timur Tengah dan Afrika Utara.

Jelas, Cina tidak bisa melakukan ekspansi moneternya terus-menerus tanpa henti, jika ingin harga-harga pangan membumbung tinggi. Langkah pengetatan sudah dimulai. Tahun 2010 sudah 6 kali menaikkan dana deposit yang disetorkan kreditur kepada otoritas perbankan. Suku bunga pinjamannya sudah dinaikkan. Cina agak takut-takut menaikkan suku bunga deposito, karena akan menarik aliran uang panas dari luar.

Sebenarnya sektor investasi di Cina sejak tahun 2009 menunjukkan adanya keretakan-keretakan, tambal-sulam. Bursa sahamnya tidak bisa mencapai level tertingginya yang pernah dicapainya di tahun 2007. Ini suatu pertanda kerapuhan di sektor investasinya. Hanya sektor properti saja yang masih terus menggembung. Ini lebih banyak karena stimulus pemerintah yang terfokus pada bidang konstruksi. Ketidak imbangan ini cermin dari kerapuhan ekonomi yang cepat atau lambat akan pecah lagi.

Cina, cepat atau lambat harus mengerem ekspansi moneternya. Makin cepat makin baik, sebelum bubble-bubble-nya membesar dan akhirnya pecah. Semakin lama menunggu semakin parah, hard-landing dan mahal akibatnya. Tunisia dan Mesir bisa dijadikan contoh, jika harga bahan pangan naik sehingga tidak terjangkau oleh sejumlah masyarakat yang cukup untuk menyulut huru-hara. Oleh sebab itu saya mengasumsikan bahwa pada bulan-bulan mendatang, Cina akan terus melakukan pengetatan. Perlahan atau terburu-buru. Implikasinya adalah harga komoditi akan jatuh kalau pengetatannya terlalu cepat. Bursa saham di negara-negara yang terkait dengan pertumbuhan ekonomi Cina akan terkena imbasnya. Negara-negara seperti Indonesia, Australia, Canada akan merasakan imbas perlambatan ekonomi Cina. Harga emas juga akan tergoncang, karena mundurnya para spekulan.

Suatu pertanyaan yang harus kita pikirkan: “Bisakah sekarang dunia bertahan dengan $125 per BBL minyak, gula $ 0.35 per pound, Rp 500 ribu per kg cabe. Catatan: Kecuali gula, harga-harga bahan komoditi, seperti beras, jagung, minyak bumi, kedelai, gandum, banyak yang masih dibawah harga tertingginya di tahun 2008. Apakah bank sentral Cina dan bank-bank sentral dunia akan menunggu sampai harga-harga ini melambung ke level tahun 2008?

Bubble Properti di Canada Dan Australia Yang Sudah Matang Dan Siap Pecah
Bertahannya bubble properti di Canada dan Australia salah satunya lebih disebabkan karena ekspansi moneter di Cina. Selama harga bahan komoditi masih bisa bertahan, maka negara-negara yang berbasis komoditi juga akan ikut bertahan. Dengan kata lain bertahannya ekonomi Australia dan Canada (juga Indonesia) adalah karena ikutan dari ekspansi di Cina. Pada saat Cina melambat atau hard-landing, maka wajar saja jika berasumsi bahwa tidak akan ada lagi yang bisa mempertahankan bubble-bubble di Australia dan Canada, dan selanjutnya akan pecah.

Penguatan US Dollar
Kalau diperhatikan lebih teliti, sebenarnya hanya ada 3 risiko yang akan menjadi pokok ancaman ekonomi, yaitu Muni-Bond di US, hutang di zona Eropa dan perlambatan di Cina. Selebihnya hanya akibat dan konsekwensi saja. Kalau ketiganya terjadi secara serempak, akan mempunyai dampak yang positif terhadap penguatan US dollar. US dollar masih tetap dianggap sebagai safe heaven. Dalam perdagangan internasional penetapan harga-harga barang masih menggunakan US dollar. Spekulasi masih menggunakan US dollar. Sehingga jika ada deleveraging, maka akan mendongkrak US dollar.

Bagaimana dengan emas? Emas akan beresiko jika perekonomian Cina melambat. Harga emas yang biasanya seirama dengan harga bahan komoditi. Sehingga jika harga bahan komoditi keras anjlok akibat melambatnya perekonomian Cina maka harga emaspun akan anjlok seperti yang terjadi di tahun 2008. Saat ini emas sedang mengalami masa koreksi dalam siklus tahunannya (Agustus/September sampai Desember/Februari adalah masa bullish dan Januari/Februari sampai Agustus adalah masa bearish). Jika perekonomian Cina memburuk sebelum September 2011, bisa jadi harga emas akan turun terus sampai menembus level $670/oz. Oleh sebab itu faktor Cina perlu diamati terus.

Sekian dulu…….., jaga tabungan anda baik-baik. Tahun 2011 kemungkinan koreksi besar kembali lagi. Hedge accordingly (saya sulit mengekspresikannya ke dalam bahasa Indonesia).

sumber: EOWI